Ça déménage chez Nantes Habitat. Non content d’avoir adopté une « stratégie du bon achat » en 2009, ce qui lui a valu de remporter un Trophée de la commande publique en 2010 (1), d’avoir récemment acquis la double certification iso 9001 et iso 14000 pour le management de ses procédures, et de contribuer activement au futur guide pratique d’application de l’ordonnance du 6 juin 2005 pour l’habitat social, Nantes Habitat s’est lancé dans la mise au point d’un référentiel sur le coût global. Objectif recherché : évaluer l’impact financier des options prises, au moment de la conception et de la construction d’un logement social, tout au long de la vie dudit logement. De fait, le choix des matériaux de l’enveloppe d’un bâtiment, des équipements techniques (système de chauffage, de ventilation, les ascenseurs, les espaces extérieurs, etc.), le gros œuvre, et même l’agencement intérieur des logements, ont un effet réel sur le coût global d’un bâtiment collectif, en termes d’entretien et de maintenance, de requalification, et de frais de gestion notamment.

80% du coût global se décident au stade de la conception

Bâtir un tel référentiel est loin d’être simple. Une multitude de paramètres interviennent dans le coût global d’une construction. Et il n’en existe pas pour le secteur spécifique des logements sociaux. Le groupe de travail, composé d’une quinzaine de personnes, a d’abord commencé par lister les éléments à prendre en compte, en reconstituant le coût global d’un groupe de logements destiné à la démolition. Il s’est ensuite attelé à déterminer les éléments importants à considérer et à mesurer l’impact des différents paramètres. Quatre grandes catégories ont été identifiées : les coûts de gestion, les coûts d’exploitation, les coûts de maintenance et les charges. « Notre étude a permis de révéler que, pour un bâtiment d’une durée de vie de 60 ans, la part d’investissement initial ne représente que 20% de son coût global concernant les constructions neuves et 15% concernant les immeubles des années soixante, explique Sophie Langlois, architecte de formation et expert qualité du patrimoine au sein de Nantes Habitat. Les charges récupérables - ascenseur, nettoyage des parties communes, production d’eau chaude collective ou encore entretien des espaces extérieurs - représentent 28% du coût global. Les frais de gestion et d’exploitation mobilisent 30% de l’enveloppe. Quant à la maintenance et au remplacement des composants, ils constituent 20% du coût global. » Surtout, les analyses du groupe de travail ont révélé que 80% du coût global d’une habitation collective se décident au stade de la conception des bâtiments. C’est-à-dire pendant la phase de concours d’une opération.

Montrer l'impact financier des choix pendant le concours

« Le référentiel permet de montrer clairement aux élus que leur choix, au moment du concours, conduit à des charges incompressibles. Compte tenu du fait que nous sommes constamment sollicités pour faire baisser les charges, c’est intéressant de disposer d’un outil qui permet d’évaluer avec méthode l’impact des options qui sont prises. C’est un outil d’aide à la décision », commente Sophie Langlois. « Concernant l’analyse des coûts techniques d’une construction neuve, par exemple, nous avons évalué ce que coûte chaque lot technique par rapport à l’investissement initial et par rapport à son évolution dans le temps, poursuit Sophie Langlois. Nous avons établi un classement qui différencie les lots techniques que l’on ne change jamais, ceux que l’on change partiellement une fois, deux fois ou plus, et ceux que l’on change totalement une, deux ou plusieurs fois durant la vie d’un bâtiment. C’est sur ces derniers qu’il faut se focaliser. » La distribution intérieure des logements a elle aussi un impact financier notable. Car l’attractivité d’un appartement pèse sur les frais de gestion. Moins il est attractif, plus le turn over des locataires est important et plus les frais de gestion gonflent. Sur cette partie, Nantes Habitat a bâti un fichier excel qui présente une analyse des logements en fonction de critères permettant de calculer un taux de rotation fictif, et donc un coût de gestion correspondant. « Grâce à tous ces éléments, nous pouvons dégager des orientations et savoir ce qui coûte plus cher en terme de charges. On sait bien qu’il faut mettre plus cher pour que ça dure plus longtemps. Le référentiel permet d’objectiver ce ressenti. Il donne des informations concrètes et quantifiables », conclut-elle. Sophie Langlois considère que le référentiel est encore perfectible, en particulier pour la partie qui concerne le coût global environnemental d’un immeuble d’habitation. Il devrait donc être amené à évoluer.

Télécharger le référentiel coût global de Nantes Habitat